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到越南炒房?中国投资者应注意这5大问题!

作者:陈扬 来源:未知 发布日期:2019-07-26


这两年,投资者对越南房地产市场的热情大涨。据报道,越南楼市对外国人开放后,大批中国买家成为胡志明市和河内市楼盘预售现场的座上宾。2018年,中国买家大约贡献了胡志明楼市年度总成交额的30%。
 
目前,胡志明市中心楼盘的平均售价约为2200美元每平米,大致相当于10年前上海的房价水平。一些房地产中介为了吸引内地投资客,更是打出“前十年看上海,未来十年看胡志明”的口号。
 
炒房者热衷越南,确实也是因为这里房价表现不错——越南从2006年开始加入WTO,开启了通货膨胀高企的同时伴随着房价的翻倍。在近5年,越南经济基本面向好。2014年到2018年GDP平均增速为6.4%,再加上全球产业调整转移的优势和2015年放宽对外国人购房条件限制后,大举增加房屋供应量,房价不断抬升。
 
世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,2018年胡志明市住房均价为1714美元,较上年同期增长10%。而由于土地供应有限,销售量仅为31083套,较上一年下滑12%。但这种情况分化,越南第二大城市、首府河内的价格为1304美元,较上一年下滑2%,销售量为25377套,年度同比下滑13%。
 
目前购房的人群中,中国人已经占主流。CBRE统计,2018年通过该公司买房的人中,30%购房者来自中国大陆,韩国人占22%,中国香港占11%,美国人占5%,中国台湾占4%。而中国大陆则以长江以南地区看房者多一些。
 
造成越南公寓和别墅受到外国人追捧,当地开放政策与法规是重要原因。
 
越南《住宅法》规定每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区(相当于国内的万户社区规模)外国人拥有别墅不能超过250套,所以一旦新盘开盘,30%和250的配额立即用光。
 
于是,在代理机构们不断渲染下,国人携热钱奔赴越南投资炒房的不胜枚举。不过跟大部分海外投资一样,赴越南投资必然会遇到一定风险。
 
首先,汇率波动可能让上涨的房价回吐。回看过去10年越南盾与人民币的汇率,可以算出每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右。目前,越南每年房价增幅约为5%-8%,算上汇率贬值,越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%,无疑让寄望房价上涨来实现财富增值的投资者失落。
 
其次,楼市调控政策的不确定性可能导致房价波动。《住房法》放宽外国买家购房以刺激楼市恢复,实际上也可能意味着某天如果楼市再次过热,当地政府可能继续拿外国买家“做文章”。目前,越南的房价收入比(住房价格与居民家庭年收入之比)超过20倍,而2014年位于居房价收入比榜首的北京的数值只有19.1倍。
 
第三,贷款利率高,资金利用效率低。越南官方规定,外国买家购房时不能找银行贷款。即便可以贷款,越南的银行贷款利率也“高不可攀”。近几年银行利率改革之后,贷款利率虽然有所下降,但仍停留在8%左右的水平,远高于国内的5%。也就是说如果在越南投资买房,基本需要全款支付,很难利用银行贷款来加杠杆,资金利用效率较低。以胡志明市与河内的房价来看,要买地理位置稍好的房产,至少要100万以上的一次性现金投入。
 
还有,外国人在越南购房的基本条件是拥有合法签证,这个门槛较低,旅游签证就行。但是,越南法律规定能购房的条件是海关入境时盖章在护照上,而不是盖在另纸签证上。对于持有中国新护照的人来说,因为会被发放另纸签证,所以基本上所有的中国新护照均不达要求。目前,多家房地产公司只能跟这类护照持有人签50年长租合同,没有房产证。新护照即便签了买卖合同,也有可能会自动变成长租合同或者退钱。
 
根据天风证券报告,目前越南房子平均租售比是6.4%,比较有吸引力,但随着 2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房,预计2020年将会是竣工高峰,将使得买房用作租赁面对更大的压力,租金收益率预计会持续下行。
 
由此来看,尽管越南房地产因为人口红利、经济发展、租金回报率等因素存在一些机会,但也存在众多不确定因素,如汇率风险、政策风险等,并不是闭着眼睛买就能赚钱的。



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